Un tribunal civil de Bengaluru ha dictaminado que una asociación de apartamentos no puede utilizar el tamaño de un piso como base para decidir cuánto debe pagar un hogar por los servicios diarios comunes.
El veredicto del 20 de noviembre anula una decisión del Cuerpo General en Purva Seasons, un complejo de 660 unidades, que había aprobado un modelo que vinculaba la mayor parte de la factura de mantenimiento con los metros cuadrados de cada apartamento.
El banco individual La jueza Veena N sostuvo que para los servicios utilizados de manera similar por todos los residentes, la asociación debe cobrar el mantenimiento por igual de cada apartamento, una conclusión que puede influir en disputas similares en otras comunidades de apartamentos.
Los principales problemas
Purva Seasons está construido en ocho torres. Cada propietario de apartamento forma parte de la Asociación de propietarios de Purva Seasons, que se formó en virtud de la Ley de propiedad de apartamentos de Karnataka (KAOA) de 1972. La ley exige una escritura de declaración y estatutos registrados. Una cláusula de los estatutos establecía que las cuotas anuales para el mantenimiento del edificio, reparaciones, salarios y otros gastos recurrentes “se harán a prorrata de acuerdo con el área súper edificada”.
A principios de 2020, varios residentes argumentaron que este sistema basado en áreas no reflejaba cómo se usaban realmente los servicios comunes, y comenzaron las discusiones sobre si la fórmula debería reemplazarse. En enero de 2020, la Junta Directiva presentó seis modelos ante el Órgano General. El debate quedó sin resolver y cinco miembros del comité dimitieron, lo que provocó nuevas elecciones.
En julio de 2020 se celebró una segunda Asamblea General Extraordinaria, en la que se aprobó un modelo fraccionado, según el cual el 25,95% del mantenimiento se cobraría a partes iguales y el 74,05% estaría vinculado a la superficie construida de cada vivienda.
El peticionario, copropietario de un inmueble de 1.523 pies cuadrados, impugnó esta resolución. Sostuvo que todos los residentes consumen de manera idéntica los servicios comunes como seguridad, ascensores, iluminación, limpieza, gestión del agua y recogida de residuos. También cuestionó el procedimiento seguido para la reunión y votación.
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Debido a que la asociación se formó bajo la KAOA y no bajo la ley de cooperativas, no podía confiar en el Registro de Sociedades Cooperativas para validar su proceso. Como tal, enviar una carta al Registrador para “supervisar” o defender la votación en línea no tuvo consecuencias legales. Sin embargo, la asociación argumentó que, dado que el peticionario había aceptado los estatutos cuando se convirtió en miembro, la Ley de Propiedad de la Asociación de Karnataka convertía al Organismo General en el tomador de decisiones finales.
El tribunal tuvo que decidir si un organismo general podía imponer una fórmula de mantenimiento vinculada al área.
El marco legal
La KAOA establece la estructura de propiedad en un proyecto de apartamentos. Vincula cada apartamento a una parte indivisa de las zonas comunes en proporción a su tamaño. Muchas asociaciones utilizan este principio para calcular las contribuciones a los fondos de amortización o los costos de reparación estructural.
La sección 3(g) de la KAOA define los gastos comunes como sumas “legalmente evaluadas por la Asociación” para administrar, mantener, reparar o reemplazar áreas e instalaciones comunes. Estos también incluyen cualquier gasto que los estatutos “declaren como gastos comunes”. El artículo 10 establece que dichos gastos comunes “se cargarán a los propietarios de los apartamentos según el porcentaje de interés indiviso” asignado a cada apartamento en la Declaración.
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El tribunal, en el caso Purva Seasons, señaló que si bien la Sección 10 reconoce la fórmula de interés indiviso, la disposición no permite a la Asociación imponer cargos no relacionados con la naturaleza del servicio. Sostuvo que la Sección 24 obliga a los propietarios sólo a las decisiones “legalmente tomadas” y que un Organismo General no puede depender del apoyo mayoritario para sostener una resolución que sea “arbitraria e irrazonable”.
La Ley no prescribe un método único para calcular el mantenimiento operativo. Los tribunales intervienen cuando una resolución se cuestiona por arbitraria, especialmente cuando la base de cálculo no tiene conexión con el servicio que se presta.
El tribunal se basó en un principio bien conocido de Sociedad Cooperativa de Vivienda Venus contra JY Detwanidonde el tribunal sostuvo que no hay base para suponer que los residentes de pisos más grandes utilizan más los servicios comunes que los de los más pequeños. La sentencia señaló que es “imprudente pensar” que un hogar en un piso más pequeño utiliza menos seguridad, menos acceso a ascensores o iluminación menos común, y que “no se puede decir que los grandes propietarios de pisos estén obteniendo mejores o más servicios para obligarlos a pagar más”.
Los tribunales indios generalmente aplican este razonamiento a servicios que todos los residentes consumen de la misma manera. Para estas categorías, la contribución igual se considera la base lógica porque ninguna métrica vincula el consumo con el área.
Lo que dijo el tribunal
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El tribunal de Bengaluru examinó si la resolución de julio de 2020 podría basarse en el principio en el que se basó la asociación, de que el tamaño del piso determina la contribución para todos los servicios comunes. El tribunal rechazó esta posición.
Sostuvo que la resolución de julio era “nula y sin valor y no vinculante”, ya que no había ningún vínculo entre el tamaño de los pisos y la medida en que los hogares utilizan ascensores, pasillos y otras instalaciones similares. El tribunal repitió la Detwani principio y afirmó que la asociación “no tenía derecho a reclamar alimentos” por estos servicios “en función de la superficie del piso”.
Las facturas emitidas entre mayo y diciembre de 2020 bajo el modelo en disputa fueron invalidadas. Se ordenó a la Asociación y a la Junta Directiva que “fijaran los cargos de mantenimiento a prorrata equitativa” para las comodidades, instalaciones, infraestructura y servicios de disfrute común.
El tribunal también impidió a la asociación cortar el agua, la electricidad o cualquier otro servicio esencial para ejercer presión para el pago de los cargos en disputa.
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La sentencia no prohíbe a las asociaciones utilizar fórmulas basadas en superficies para otras categorías de gastos. Se limita únicamente a aquellas cabeceras donde el servicio es uniforme para todos los residentes. Las reparaciones estructurales, las obras de capital o los fondos a largo plazo vinculados a la participación en la propiedad aún pueden seguir un método vinculado al área si existe una conexión lógica.
La sentencia limita aún más el poder del Órgano General: las decisiones siguen siendo vinculantes, pero sólo cuando el fundamento de la decisión es racional. En este caso, el tribunal no encontró fundamento para vincular el tamaño del piso con el costo de los servicios diarios que no varían según la unidad. Es probable que el fallo se convierta en un punto de referencia para disputas similares en grandes proyectos de apartamentos gobernados por la KAOA.
