El mercado inmobiliario podría estar enfrentando una grave crisis debido a una crisis financiera que se avecina. Los analistas ven dos amenazas económicas importantes en el horizonte: la deuda cada vez mayor del país y una inminente caída del mercado de valores.
Ambos escenarios parecen cada vez más plausibles y los resultados podrían causar miseria a los propietarios de viviendas y a los inversores inmobiliarios británicos.
Así es como podría desarrollarse.
La crisis de la deuda pública podría hacer subir las tasas hipotecarias
El Gobierno está luchando por controlar el endeudamiento, lo que podría conducir a un desastre si los inversores globales pierden confianza en su capacidad para gestionar las finanzas de la nación.
Tasas de oro – el tasas de interés que paga el Gobierno para pedir dinero prestado, son elevados. Los bonos a diez años están en el 4,4 por ciento, frente al 3,5 por ciento hace tres años y al 0,26 por ciento hace cinco años.
Un aumento de los tipos de interés hipotecarios frenaría el mercado inmobiliario y, en el peor de los casos, podría provocar una caída de los precios y un aumento de las ejecuciones.
Si los inversores se preocupan más por la capacidad del Gobierno para gestionar su deuda, podrían exigir una recompensa mayor por prestarle dinero. Esto podría hacer que los rendimientos de los bonos se dispararan, lo que conduciría a mayores tasas hipotecarias.
Esto sucedió en septiembre de 2022, después del minipresupuesto de Liz Truss, cuando los recortes de impuestos no financiados asustaron a los mercados de bonos. Antes de esto, la hipoteca con tasa fija a dos años más baja era del 3,24 por ciento y la tasa fija más baja a cinco años era del 3,14 por ciento. Un mes después, la tasa más baja a dos años fue del 5,44 por ciento y la tasa más baja a cinco años fue del 5,33 por ciento.
Un pánico similar en el mercado de bonos parece plausible bajo el gobierno actual, que continúa gastando más de lo que ingresa de los ingresos fiscales.
Las cifras oficiales muestran que el endeudamiento público alcanzó los 20.200 millones de libras esterlinas en septiembre, el nivel más alto para ese mes en cinco años. Esto eleva el endeudamiento total para la primera mitad del año fiscal a casi 100 mil millones de libras esterlinas.
Si las tasas de los gilt aumentan, eso a su vez eleva las tasas hipotecarias, lo que limita la cantidad que los aspirantes a propietarios de viviendas pueden permitirse pagar por las propiedades y, por lo tanto, los precios pueden caer.
Peter Stimson, del prestamista MPowered, advierte que el presupuesto del próximo mes podría desencadenar acontecimientos. “El Gobierno ha perdido una confrontación contundente con los parlamentarios laboristas por la reforma de la asistencia social, y su relación conflictiva con sus diputados puede obligar al Canciller a adoptar un presupuesto que asuste a los mercados”, dice.
“En el mejor de los casos, un aumento de los tipos de interés hipotecarios frenaría el mercado inmobiliario; en el peor, podría provocar una caída de los precios y un aumento de las ejecuciones.”
Hetal Mehta, del gestor de patrimonio St James’s Place, advierte que podría estar en juego una caída prolongada de los precios de la vivienda si los inversores empiezan a dudar del compromiso del Gobierno de mantener el endeudamiento bajo control. Podría durar más que seguir el Presupuesto Truss, ya que fue impulsado por repentinos recortes de impuestos no financiados, los cuales fueron rápidamente revertidos.
Mehta añade: “Una crisis renovada podría deberse más a una deriva estructural –crecimiento más lento y déficits persistentes– que puede crear una contracción prolongada y agobiante en lugar de un shock brusco.
‘Las implicaciones para el mercado inmobiliario se derivan de esto: la asequibilidad ya está al límite. Las tasas hipotecarias más altas podrían asfixiar aún más la demanda entre compradores por primera vez. La actividad ya está debilitada y esto podría llevarla casi al estasis. Los propietarios, que se enfrentan a presiones de refinanciación, pueden deshacerse de sus acciones.
Mehta predice un mercado debilitado en este caso, en lugar de un colapso dramático como el que se vio durante la crisis financiera de 2008. Esto se debe a que en ese momento los propietarios de viviendas tenían niveles de endeudamiento mucho más altos que los actuales.
Lo que podría significar una caída del mercado de valores
Se teme que estemos al borde de una caída del mercado de valores, y que ahora se considere que una burbuja de IA es el mayor riesgo para los mercados financieros. El Banco de Inglaterra añadió su nombre a la lista de los que plantean preocupaciones este mes, cuando su Comité de Política Financiera hizo comparaciones con el auge de las “puntocom” de hace 25 años, que pronto se convirtió en quiebra.
La forma en que afectaría al mercado inmobiliario dependería de la causa fundamental del colapso y de cómo se desarrolló en la economía en general.
Mehta cree que si esto resulta en enormes pérdidas de empleos –como ocurrió en la crisis financiera de 2008– los propietarios podrían verse obligados a vender, con lo que los precios de las viviendas caerían.
Sin embargo, añade que el Banco de Inglaterra probablemente intervendría para recortar los tipos de interés en este caso para evitar que los precios caigan tan rápidamente.
“Pero es poco probable que los recortes de los tipos de interés hagan subir los precios de la vivienda hasta que mejore la confianza económica”, añade.
Una caída del mercado de valores no siempre conduce a una caída de los precios de la vivienda.
La última crisis mundial en 2008 los hizo bajar, pero eso fue una crisis crediticia: los bancos impidieron prestar y el propio sistema financiero quedó congelado.
El FTSE 100 cayó un 47 por ciento entre octubre de 2007 y marzo de 2009, mientras que los precios medios de la vivienda cayeron casi un 19 por ciento durante ese período: de £175.000 a £142.000.
Sin embargo, tras la burbuja de las puntocom, ocurrió lo contrario. El FTSE 100 cayó más del 50 por ciento en un período de tres años, pasando de 6.930 puntos en diciembre de 1999 a un mínimo de 3.287 puntos en marzo de 2003.
Pero los precios medios de la vivienda hicieron lo contrario y aumentaron un 52 por ciento, de 76.000 libras esterlinas en diciembre de 1999 a 116.000 libras esterlinas en marzo de 2003, porque había acceso a crédito barato, las tasas de interés estaban cayendo y el desempleo era bajo.
Los inversores del mercado de valores podrían incluso recurrir a la propiedad como refugio seguro después de una crisis, dice Babek Ismayil, de la plataforma de compra de viviendas OneDome.
“Una crisis provocaría nerviosismo en el mercado inmobiliario, pero no significaría necesariamente un desastre”, afirma.
“Cuando los inversores pierden la fe en las acciones, muchos recurren a la propiedad como un activo más seguro y tangible, especialmente en el Reino Unido, donde los ladrillos y el cemento todavía se consideran una reserva de valor a largo plazo”.
