Se avecina una lucha política sobre las históricas leyes de subastas de Victoria después de que el lobby inmobiliario anunciara su fuerte oposición al plan y revelara reformas alternativas.
Entre los cambios propuestos en el plan del Instituto de Bienes Raíces de Victoria (REIV) se encuentran un sistema de puntos de demérito para castigar a los agentes reincidentes, informes de inspección de edificios gratuitos y la prohibición de retener los precios de venta.
Si bien el plan de ocho puntos diluiría significativamente la oferta del gobierno de Allan de obligar a los vendedores a revelar su precio de reserva exacto antes de la subasta, los líderes de la industria argumentan que su plan va más allá en la reforma del sector.
“Realmente creemos que se trata de una solución muy justa, equitativa y viable”, afirmó el director ejecutivo de REIV, Toby Balazs. “Lo que están haciendo en este momento es contraproducente… la pregunta que nos hacemos es: ¿están tratando de disminuir o acabar con las subastas?”
El caso contra el plan del gobierno
A finales del año pasado, el Ministro de Asuntos del Consumidor, Nick Staikos, dijo que su gobierno introduciría, por primera vez en Australia, leyes para abordar la rampante subcotización exigiendo a los agentes que publiquen el precio de reserva del propietario al menos siete días antes del día de la subasta o de la venta en fecha fija.
Staikos también ha indicado que el gobierno podría estar abierto a nuevas reformas.
El cambio “masivo” se produjo tras la investigación de Bidding Blind de esta cabecera que reveló que los posibles compradores en la mayoría de los casos eran engañados por guías de precios inexactas. Se vendieron más de la mitad de las 26.000 propiedades subastadas en Melbourne por encima del extremo superior del rangoya que los agentes pudieron eludir o infringir las normas existentes sobre cotizaciones con impunidad.
Después de anunciar inicialmente podría respaldar la divulgación del precio de reservael plan de la REIV confirma que el grupo ahora “se opondrá firmemente” al plan del gobierno, calificándolo de poco práctico.
El grupo, que representa a más de 5.000 agentes inmobiliarios y otros profesionales inmobiliarios, dijo que la medida podría inflar artificialmente los precios porque los vendedores pondrían una reserva cautelosa, superior a la cifra por la que realmente estarían dispuestos a vender, para evitar quedar atrapados en un precio más bajo el día de la subasta.
La propuesta alternativa de la REIV no requeriría que los proveedores revelen su reserva exacta, sino que confirmen que su reserva está dentro del rango anunciado del 10 por ciento al menos tres días antes de la subasta.
Andrew McCann, director ejecutivo de Jellis Craig y parte del grupo de trabajo de 13 personas detrás del plan, dijo que el cambio aún abordaría una frustración clave de los compradores con las leyes existentes. Estas leyes permiten a los agentes promocionar propiedades a un precio muy por debajo del precio por el que un vendedor está dispuesto a vender.
“Cuando los compradores reciben una falsa sensación de esperanza, es cuando se sienten engañados y emocionalmente decepcionados”, dijo McCann.
El plan también sugiere un cambio en la práctica de las ventas privadas. En lugar de dar un rango del 10 por ciento a los compradores, las casas se anunciarían con una sola cifra: el precio de venta del propietario.
Balazs dijo que el vendedor no se vería obligado a vender a este precio, pero la expectativa sería que la oferta fuera aceptada ya que sería el “precio deseado” del vendedor para la propiedad.
“En una venta privada, el precio de venta funciona como una señal de precio clara destinada a guiar la participación del comprador en lo que el vendedor desea lograr; en una subasta, el precio de reserva tiene un propósito más dinámico: el precio mínimo que un vendedor aceptará”, dice el plan. “Una regulación eficaz debe reconocer e incorporar estas distinciones”.
Un sistema de demérito para agentes dudosos y otras reformas
Como parte de su plan, la REIV también ha adoptado varias reformas señaladas durante mucho tiempo como posibles soluciones a la subcotización, una práctica ilegal mediante la cual los agentes proporcionan deliberadamente una estimación de venta baja de una propiedad para atraer a una multitud.
En lugar de gastar miles de dólares en inspecciones de edificios y plagas de viviendas que finalmente no pueden pagar, los posibles compradores recibirían los informes de forma gratuita a través de los documentos de la sección 32. Haciendo eco del modelo ya vigente en el ACT, el costo eventualmente se trasladaría al comprador exitoso.
Una encuesta realizada por el Centro de Investigación de Políticas del Consumidor en 2022 descubrió que aproximadamente uno de cada seis victorianos había obtenido siete o más informes de edificios y plagas durante la búsqueda de su propiedad, con un costo estimado de $4200.
“Creo que esto limpia mucho y creo que dará a los compradores mucha más confianza sin tener que gastar mucho dinero”, dijo el veterano inmobiliario Barry Plant.
“Podrían estar mirando seis casas. No necesitan pasar seis inspecciones de construcción. Pueden simplemente confiar en la que está allí. Está certificada, está garantizada (y) tiene una garantía detrás”.
Entre las propuestas más inesperadas del plan se encuentra un plan para introducir un sistema de puntos de demérito de licencia que podría resultar en la prohibición o suspensión de los agentes si acumulan múltiples sanciones o cometen una infracción grave.
McCann dijo que era increíblemente frustrante que la reputación de la mayor parte de la industria inmobiliaria se viera empañada por unos pocos que hacían lo incorrecto. Comparó la propuesta con la política de drogas ilícitas de la AFL de “tres strikes y estás fuera”.
La REIV también busca revelar el precio de venta de todas las propiedades residenciales una vez que el contrato se vuelve incondicional.
Tal como están las cosas, muchos compradores se ven paralizados en sus esfuerzos por estimar el valor de una propiedad porque muchos precios de venta no se divulgan sino que se marcan como “precio retenido”.
Staikos, el ministro de Asuntos del Consumidor, confirmó que el gobierno seguirá adelante con su plan de precios de reserva este año. Sin embargo, el gobierno consideraría las otras propuestas de la REIV mientras considera nuevas reformas en la industria.
“Queremos que los millennials adquieran viviendas y queremos que el mercado inmobiliario sea justo. Subcotizar no es justo y son los jóvenes victorianos y las familias quienes pagan el precio”, dijo Staikos.
‘Pequeña minoría’ responsable de la subcotización
El grupo de trabajo detrás del plan se convocó a partir de los hallazgos de la investigación Bidding Blind con el reconocimiento de que “la percepción pública sigue siendo que la subcotización está muy extendida”. Sin embargo, el informe final restó importancia a la práctica como algo practicado por una “pequeña minoría de practicantes”.
Balazs argumentó que esta afirmación estaba respaldada por el número de quejas recibidas por Asuntos del Consumidor de Victoria sobre cotizaciones insuficientes (1647 en el último ejercicio financiero), que representaban sólo un “porcentaje muy pequeño” de las muchas decenas de miles de transacciones inmobiliarias cada año.
“No veo que sea un problema tan extendido como quizás algunas personas tenderían a creer. (Sin embargo) este es un conjunto de recomendaciones que abordarán aquellos casos en los que tal vez ocurra”.
Barry Plant, cofundador de Barry Plant Group, cuestionó la viabilidad de cualquier propuesta para obligar a los vendedores a revelar su precio de reserva antes de la subasta, dado que muchos vendedores tenían expectativas poco realistas sobre el valor de su casa.
“Muchas personas tienen que ser puestas casi en un vicio, a falta de una mejor expresión… para hacerles comprender que si no tomas una decisión, vas a perder al comprador”, dijo Plant.
“A una semana de una subasta, el tornillo de banco está flojo porque no hay urgencia”.
Plant dijo que esto podría resultar en una situación en la que un comprador dispuesto a gastar 1,8 millones de dólares no asistiera a una subasta porque el vendedor había fijado la reserva en 1,98 millones de dólares.
“No maten el espíritu de un sistema que ha proporcionado resultados maravillosos tanto para compradores como para vendedores durante muchas décadas”, dijo. “Simplemente ordénelo para que todos puedan beneficiarse en el futuro”.
Aisha Dow es periodista de investigación de The Age. Ganadora del premio Walkley, anteriormente trabajó como editora de salud y fue coautora de un libro sobre la pandemia de COVID-19 en Australia.Conéctese a través de Gorjeo o correo electrónico.
